El mercado inmobiliario andaluz mantiene una elevada actividad, pero acceder a una vivienda resulta cada vez más complicado en algunos de sus principales núcleos. El informe Mercado inmobiliario, muy lejos de la estabilidad, elaborado por Carlos Balado García para OBS Business School, refleja diferencias importantes dentro de Andalucía, con Málaga y Cádiz entre las capitales españolas donde comprar exige un mayor porcentaje de los ingresos familiares.
El crecimiento de las operaciones, la evolución de los precios y el elevado número de hipotecas confirman que la demanda continúa activa. Al mismo tiempo, determinadas provincias presentan dificultades para producir vivienda al ritmo necesario para responder a la formación de nuevos hogares.
Las compraventas de vivienda aumentaron un 6,3% en Andalucía durante 2025. El dato situó a la comunidad dentro del grupo de catorce autonomías que cerraron el ejercicio con crecimiento, aunque por debajo de Castilla y León, País Vasco, Extremadura, Aragón, Castilla-La Mancha, Galicia, Cataluña, Murcia y Navarra.
La actividad ha continuado durante 2026. En el primer trimestre se contabilizaron 27.270 hipotecas sobre vivienda en Andalucía, la cifra más elevada entre todas las comunidades autónomas. Cataluña registró 24.254; Madrid, 20.379; y la Comunidad Valenciana, 15.640.
Málaga representa uno de los mercados más tensionados de Andalucía. Durante el primer trimestre de 2026, la provincia alcanzó un precio medio de 3.339 euros por metro cuadrado, situándose entre las cinco provincias más caras de España, por detrás de Madrid, Baleares, Gipuzkoa y Bizkaia.
La evolución de la capital confirma esa presión. Según los datos de Tinsa recogidos en el informe, el precio de la vivienda en Málaga aumentó un 12,1% interanual. La ciudad se encontraba además entre las capitales que marcaron precios máximos durante el mes de marzo.
El problema resulta todavía más evidente cuando se compara el precio de la vivienda con los ingresos disponibles. El estudio establece en el 35% el nivel de esfuerzo considerado razonable y por encima del 45% sitúa los mercados con una accesibilidad crítica.
Málaga alcanza un esfuerzo teórico de compra del 50,3%, mientras Cádiz se sitúa en el 49,3%. Ambas aparecen entre las seis capitales españolas que superan el umbral crítico, junto a Madrid, Barcelona, San Sebastián y Palma.
Sevilla tampoco queda al margen del encarecimiento. El precio de la vivienda aumentó un 9,1% interanual y la capital figura, al igual que Málaga, entre las ciudades que alcanzaron máximos de precios en marzo.
El esfuerzo necesario para comprar se sitúa en Sevilla en el 43% de la renta disponible. Aunque permanece por debajo del nivel crítico del 45% utilizado por el estudio, se encuentra claramente por encima del 35% considerado razonable.
La presión no se limita a las grandes capitales. El informe identifica un importante desequilibrio en Almería cuando compara el número de hogares creados durante los últimos años con las viviendas terminadas.
Según esta relación, Almería necesitaría multiplicar aproximadamente por cuatro el ritmo reciente de construcción para equilibrar ambas magnitudes. Es uno de los casos más destacados de España junto a Valencia, Lugo, Murcia y Lleida.
En el conjunto de Andalucía, la cuota hipotecaria representaba el 34,6% del coste salarial al cierre de 2025. Durante el primer trimestre de 2026 ese porcentaje aumentó ligeramente hasta el 34,9%, situándose prácticamente en el límite del 35% utilizado como referencia de accesibilidad razonable.
Andalucía afronta así un mercado con una demanda todavía intensa y enormes diferencias territoriales. Málaga destaca por sus elevados precios, Málaga y Cádiz presentan niveles críticos de esfuerzo, Sevilla se aproxima a ese umbral y Almería evidencia el desfase entre nuevos hogares y construcción. Un escenario en el que la actividad inmobiliaria continúa creciendo mientras el acceso a la vivienda se complica en buena parte de los mercados con mayor demanda.
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